Was ist Ihre Immobilie wirklich wert?

Die Anlässe zur Erstellung eines Verkehrwertgutachtens sind sehr vielfältig. Nachfolgend finden Sie einige Anlässe mit deren Gründen aufgeführt:

• Bei Kauf und Verkauf, um Fehlinvestitionen zu vermeiden.
• Bei Erbschaften für eine gerechte Erbaufteilung und Erbabfindung der Beteiligten.
• Bei Vormundschaften, um Wirtschaftlichkeit zu belegen.
• Bei Scheidungen zur gerechten Vermögensaufteilung oder Zugewinnberechnung.
• Bei Beleihungen zur Vorlage bei Kreditinstituten.
• Bei Versicherungen, um Über- oder Unterversicherung zu vermeiden.

Der Begriff des Sachverständigen ist kein gesetzlich geschützter Begriff. Es kann sich jedoch nicht direkt jeder sachverständig nennen, der sich dazu berufen oder für sachverständig hält. Durch unterschiedlichste Gerichtsurteile ist der Begriff des Sachverständigen definiert worden. Demnach darf sich jeder Sachverständiger nennen, der den Nachweis der besonderen Sachkunde führen kann und die persönliche Eignung besitzt. Der Nachweis meiner Sachkunde erfolgt durch die nachgewiesene Teilnahme an Weiterbildungen, langjährige Erfahrungen im Immobilienbereich und das Ablegen entsprechender Prüfungen mit Prüfungszertifikaten und Abschlüssen.

Das Sachwertverfahren ist ein nomiertes Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien und ist in Deutschland durch die §§ 35 bis 39 ImmoWertV 2021 geregelt. Das Sachwertverfahren kommt dann zum Einsatz, wenn es an Vergleichswerten fehlt. Etwa, wenn sich die ortsüblichen Mieten nicht ermitteln lassen oder es keine vergleichbaren Werte andere Objekte gibt. Das Sachwertverfahren bezieht sich in der Regel nicht auf das Grundstück selbst, sondern auf die bauliche Anlage. Das Sachwertverfahren ist anzuwenden bei vorrangig eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern oder auch bei Verwaltungsgebäuden, Schulen oder Kirchen. Besondere objektspezifische Grundstückswerkmale werden, wie bei allen Verfahren, berücksichtigt.

Im Sachwertverfahren wird der Wert der baulichen Anlage bestimmt, also der Gebäudesachwert aus den vorläufigen Sachwerten der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen. Dieser so entstandene vorläufige Sachwert wird anschließend mit dem Bodenwert des Grundstückes addiert. Der Bodenwert wird mit dem Vergleichswertverfahren durch Gutachterausschüsse ermittelt. Besondere objektspezifische Grundstückswerkmale werden, wie bei allen Verfahren, berücksichtigt.

Angewandt wird das Ertragswertverfahren insbesondere dann, wenn eine Immobilie bereits vermietet ist oder künftig vermietet werden soll. Das Ertragswertverfahren ist ebenso ein nomiertes Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien und ist in Deutschland durch die §§ 27 bis 34 ImmoWertV 2021 geregelt. Das Ertragswertverfahren ist im Schwerpunkt meist bei frendgenutzten Gebäuden und Grundstücken anzuwenden. Besondere objektspezifische Grundstückswerkmale werden, wie bei allen Verfahren, berücksichtigt.

Das Vergleichswertverfahren ist das dritte nomierte Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien und ist in Deutschland durch die §§ 24 bis 26 ImmoWertV 2021 geregelt. Das Vergleichswertverfahren ist anzuwenden bei zum Beispiel unbebauten Grundstücken, Einfamilien- und Zweifamilienhäusern und bei Eigentumswohnungen. Besondere objektspezifische Grundstückswerkmale werden, wie bei allen Verfahren, berücksichtigt.

Im Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Anzahl von Vergleichspreisen bei vergleichbaren Objekten ermittelt. Es sollten also eine gewisse Anzahl vergleichbarer Objekte zur Auswertung in unmittelbarer Nähe vorhanden sein. Das stellt sich in Großstädten mit einer hohen Anzahl von vergleichbaren Eigentumswohnungen (z. Bsp. Berlin, Prenzlauer Berg) oder vergleichbarer Einfamilienhäuser im Umland einfacher dar, als in ländlichen Gegenden mit wenigen Häsern, die meist auch nicht vergleichbar sind. Bei einer nicht ausreichenden Zahl von Vergleichsobjekten muss auf das Sachwert- oder das Ertragswertverfahrenb zurückgegriffen werden.

Im Zusammenhang mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens gilt der Ortstermin als wichtigste Erkenntnis- und Informationsquelle. Allerdings kann auch in Ausnahmefällen und nach eigener Überzeugung eines Sachverständigen eine Immobilienbewertung ohne einen Ortstermin, allein auf der Grundlage der zur Verfügung gestellten Unterlagen erstellt werden. Wir favorisieren allerdings den Ortstermin und erfolgt bei uns bereits nach einer entsprechenden Auftragsvergabe. Bei einer Ortsbesichtigung ist es vom Gutachtenzweck abhängig, welcher Teilnehmerkreis gewählt werden sollte. Das richtete sich meist nach dem Zweck des Gutachtens (Trennung, Erbfall…) durch den Auftraggeber. Eine Klärung der wichtigen Randbedingungen erfolgt meist in einem vorab geführten Telefonat mit uns und dem Auftraggeber. Der Ortstermin wird protokolliert und durch die Anwesenden gegengezeichnet. Natürlich gehören entsprechende Fotodokumentationen und auch Messungen mit entsprechenden Hilfsmitteln und Geräten vor Ort dazu.

Der Bodenwert, meist Bodenrichtwert ist ein Wert bezogen auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche. Das Bodenrichtwertsgrundstück ist ein unbebautes und fiktives Grundstück, dessen Hauptmerkmale meist mit den Grundstücken innerhalb einer Bodenrichtwertzone übereinstimmen. Die Bodenrichtwerte selbst sind meistens im vergleichswertverfahren erstellt worden, verändern sich in gewissen zeitlichen Abständen und werden durch einen Gutachterausschuss jährlich für eine Bodenrichtwertzone bestimmt.