Bodenrichtwerte Berlin: Was der Wert aus BORIS aussagt — und was nicht

Nein, jedenfalls nicht unmittelbar. Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für eine ganze Zone und bezieht sich auf ein typisches Richtwertgrundstück mit festgelegten Merkmalen. Ihr Grundstück kann größer, kleiner, anders geschnitten oder anders bebaubar sein, es kann Rechte Dritter oder Altlasten tragen. All das wirkt sich auf den Wert aus. Den Bodenwert Ihres Grundstücks leite ich deshalb aus dem Bodenrichtwert ab und passe ihn an die Abweichungen an.

In Berlin finden Sie die Bodenrichtwerte im Bodenrichtwertinformationssystem BORIS Berlin, das über das Geoportal des Landes erreichbar ist. Dort suchen Sie Ihre Adresse, wählen den Stichtag und klicken in die Zone. Die Abfrage ist kostenfrei. Achten Sie darauf, auch die beschreibenden Merkmale des Richtwertgrundstücks zu notieren, denn der Betrag allein reicht für eine sinnvolle Einordnung nicht aus. Für Grundstücke in Brandenburg nutzen Sie das dortige Bodenrichtwertportal.

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin ermittelt die Bodenrichtwerte jährlich zum Stichtag 1. Januar. Das Baugesetzbuch verlangt mindestens eine Ermittlung alle zwei Jahre, Berlin aktualisiert also häufiger. Die neuen Werte werden einige Zeit nach dem Stichtag veröffentlicht, weil zunächst die Kaufverträge des Vorjahres ausgewertet werden müssen. Ältere Stichtage bleiben abrufbar, was für rückwirkende Bewertungen im Erbfall oder bei Schenkungen wichtig ist.

Die Grenzen der Bodenrichtwertzonen verlaufen dort, wo sich Nutzung oder Wertverhältnisse spürbar ändern. Das kann mitten in einer Straße liegen, etwa zwischen einem Gebiet mit Geschosswohnungsbau und einem Gebiet mit Einfamilienhäusern. Liegen Sie und Ihr Nachbar in verschiedenen Zonen, gelten unterschiedliche Richtwerte. Auch innerhalb derselben Zone können die tatsächlichen Bodenwerte abweichen, weil jedes Grundstück eigene Merkmale hat. Im Gutachten erläutere ich, welche Zone maßgeblich ist und warum.

Die Geschossflächenzahl gibt an, wie viel Geschossfläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche zulässig oder vorhanden ist. Eine GFZ von 1,2 bedeutet zum Beispiel 1,2 m² Geschossfläche je m² Grundstück. In Berlin beziehen sich viele Bodenrichtwerte auf eine bestimmte GFZ. Lässt Ihr Grundstück eine höhere oder niedrigere Ausnutzung zu, passe ich den Wert mit Umrechnungskoeffizienten des Gutachterausschusses an. Maßgeblich ist dabei, was baurechtlich zulässig ist und was tatsächlich realisiert wurde.

Ja, allerdings wird er so ermittelt, als wäre das Grundstück unbebaut. Er beschreibt also nur den Anteil des Bodens. Das Haus, seine Größe, sein Zustand und seine Nutzung sind darin nicht enthalten. Bei bebauten Grundstücken ist der angepasste Bodenwert deshalb nur ein Baustein, den ich im Sach- oder Ertragswertverfahren mit dem Wert der Gebäude zusammenführe. Ein hoher Bodenrichtwert sagt deshalb wenig darüber aus, was ein älteres Haus auf diesem Boden insgesamt wert ist.

Berlin wendet für die neue Grundsteuer das Bundesmodell an. Dabei ist der Bodenrichtwert zum Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022 ein wesentlicher Faktor für den Grundsteuerwert. Das steuerliche Verfahren ist jedoch typisierend und folgt eigenen Regeln. Ein Verkehrswertgutachten ist kein Ersatz für eine steuerliche Beratung zum Grundsteuerbescheid. Fragen zum Bescheid und zu Rechtsbehelfen klären Sie am besten mit Ihrer steuerlichen Beratung, bevor Fristen ablaufen.

Bodenrichtwerte werden sorgfältig aus Kaufpreisen abgeleitet, sind aber Durchschnittswerte. In Zonen mit wenigen Verkäufen stützen sie sich auf weniger Daten, und besondere Grundstücke werden durch sie nicht abgebildet. Deshalb übernehme ich einen Richtwert nie ungeprüft. Ich vergleiche ihn mit benachbarten Zonen und mit Vergleichspreisen, soweit verfügbar, und prüfe, ob die Merkmale zum konkreten Grundstück passen. Abweichungen, die ich feststelle, begründe ich im Gutachten nachvollziehbar.

Eine Altlast kann den Bodenwert erheblich mindern, weil Untersuchungen, Sanierung oder Nutzungseinschränkungen drohen. Im Verkehrswertgutachten hole ich eine Auskunft aus dem Altlastenkataster ein. Ergibt sich ein Verdacht, berücksichtige ich ihn als besonderes objektspezifisches Merkmal. Die genaue Höhe von Sanierungskosten kann ich als Sachverständiger für Immobilienbewertung nicht bestimmen. Dafür ist gegebenenfalls ein Bodengutachten erforderlich, auf das ich mich dann stütze, um den Abschlag zu begründen.

Für eine erste Orientierung reichen der Bodenrichtwert und seine Merkmale oft aus. Ein Gutachten ist sinnvoll, wenn Ihr Grundstück vom Richtwertgrundstück abweicht, Rechte Dritter eingetragen sind, die Bebaubarkeit unklar ist oder der Wert gegenüber Dritten belegt werden muss, etwa gegenüber dem Finanzamt, Miterben oder einem Gericht. Im kostenfreien Erstgespräch kläre ich mit Ihnen, welche Leistungsstufe für Ihren Zweck passt, und nenne Ihnen ein schriftliches Angebot.

Ja. Ich bewerte Grundstücke in allen Berliner Bezirken und im Umland, etwa in Potsdam, Kleinmachnow, Teltow, Falkensee oder in den Landkreisen Barnim, Oberhavel und Potsdam-Mittelmark. Dort verwende ich die Bodenrichtwerte und Umrechnungsgrundlagen des jeweils zuständigen Gutachterausschusses in Brandenburg. Weil deren Merkmale anders definiert sein können als in Berlin, prüfe ich sie für jedes Grundstück gesondert und erläutere Ihnen die Unterschiede.