Ertragswertverfahren: So ermittle ich den Wert vermieteter Immobilien in Berlin

Weil der Verkehrswert ausdrückt, was ein Objekt unter üblichen Bedingungen am Markt wert ist, und nicht, was ein einzelner Vertrag gerade vorsieht. Ich setze deshalb zunächst die marktüblich erzielbare Miete an. Die tatsächliche Miete verliere ich dabei nicht aus dem Blick: Liegt sie darunter oder darüber, erfasse ich den Unterschied anschließend als besonderes objektspezifisches Merkmal. So wird sichtbar, welcher Teil des Werts dauerhaft ist und welcher nur für die Laufzeit bestimmter Verträge gilt.

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin leitet Liegenschaftszinssätze aus der Kaufpreissammlung ab und veröffentlicht sie im Immobilienmarktbericht, getrennt nach Objektarten. Ich verwende diese Werte als Ausgangspunkt und passe sie an das konkrete Objekt an, zum Beispiel an Lage, Größe, Gewerbeanteil oder Mietniveau. Wichtig ist, dass ich dabei dieselben Modellannahmen verwende wie der Gutachterausschuss, sonst wären Zinssatz und Rechnung nicht vergleichbar.

Ein niedriger Liegenschaftszinssatz führt zu einem hohen Barwertfaktor und damit zu einem hohen Ertragswert im Verhältnis zur Miete. Er zeigt, dass Käufer bereit sind, für einen Euro Reinertrag vergleichsweise viel zu zahlen, weil sie das Risiko als gering einschätzen oder auf Wertsteigerungen setzen. Schon eine Veränderung um wenige Zehntelprozentpunkte wirkt sich deutlich aus. Deshalb begründe ich den gewählten Satz im Gutachten ausführlich.

Ich gehe von der Gesamtnutzungsdauer aus, die das Modell des Gutachterausschusses vorsieht, und ziehe das Alter des Gebäudes ab. Bei Gründerzeithäusern wäre das Ergebnis rechnerisch oft null oder negativ. Deshalb berücksichtige ich nach § 4 ImmoWertV durchgeführte Modernisierungen, etwa an Dach, Fenstern, Leitungen, Heizung und Bädern. Je umfassender modernisiert wurde, desto länger ist die Restnutzungsdauer. Nachweise über Art und Jahr der Maßnahmen helfen mir sehr.

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung prüfe ich in der Regel beide Blickwinkel: das Vergleichswertverfahren, weil es in Berlin viele Verkäufe von Wohnungen gibt, und das Ertragswertverfahren, weil Käufer einer vermieteten Wohnung stark auf die Rendite achten. Welches Verfahren im Ergebnis stärker gewichtet wird, hängt von der Datenlage und dem Mietverhältnis ab. Bei einer Wohnung mit sehr niedriger Bestandsmiete kann der Unterschied zum Wert einer leeren Wohnung erheblich sein.

Die laufende Instandhaltung ist bereits in den Bewirtschaftungskosten enthalten. Aufgestaute Maßnahmen, die ein Käufer kurzfristig angehen müsste, erfasse ich zusätzlich als Abschlag. Dabei setze ich nicht einfach Handwerkerrechnungen an, sondern den Betrag, den der Markt für den Mangel abziehen würde. Das kann weniger sein als die Baukosten, weil mit der Maßnahme oft auch eine Verbesserung verbunden ist, die sich im restlichen Ansatz bereits widerspiegelt.

Ja, allerdings allgemein. Die Mietpreisbremse und die Regeln zu Mieterhöhungen begrenzen, wie weit und wie schnell Mieten in Berlin angehoben werden können. Das beeinflusst, welche Miete ich als nachhaltig ansetze und wie lange ein Underrent bestehen bleibt. Ich prüfe dagegen nicht, ob einzelne Mietverträge rechtlich wirksam sind oder ob eine vereinbarte Miete zulässig ist. Diese Fragen gehören in die mietrechtliche Beratung.

Nicht zwingend. Der Ertragswert ist das Ergebnis eines Verfahrens, aus dem ich den Verkehrswert nach § 194 BauGB ableite. Der tatsächliche Kaufpreis entsteht in einer Verhandlung und kann durch persönliche Umstände, Zeitdruck oder besondere Interessen eines Käufers abweichen. Ein sauber hergeleiteter Ertragswert ist aber eine belastbare Grundlage für diese Verhandlung, gerade bei Mehrfamilienhäusern, bei denen es um größere Beträge geht.

Mehrfamilienhäuser gehören zu den komplexeren Objekten. Den Preis für ein Verkehrswertgutachten lege ich deshalb nach Aufwand fest; er beginnt bei 1.400 € zzgl. aktuell gültiger MwSt. Er hängt unter anderem von der Zahl der Einheiten, dem Gewerbeanteil und der Unterlagenlage ab. Sie erhalten vor der Beauftragung ein schriftliches Angebot, und ohne vorherige Absprache kommen keine Nachträge hinzu. Das Erstgespräch ist kostenfrei.

Den Ortstermin kann ich in Berlin meist innerhalb einer Woche anbieten. Das Gutachten liegt in der Regel zwei bis drei Wochen nach dem Ortstermin vor. Bei Mehrfamilienhäusern hängt das Tempo stark davon ab, wie schnell Mieterliste, Mietverträge und Abrechnungen vorliegen. Wenn Sie die Unterlagen schon vor dem Ortstermin zusammenstellen, verkürzt das die Bearbeitung spürbar. Fehlen einzelne Dokumente, bespreche ich mit Ihnen vorab, welche Annahmen ich treffe und wie ich sie im Gutachten kenntlich mache.

Ja. Ich bewerte in allen Berliner Bezirken und im Umland, etwa in Potsdam, Falkensee, Teltow oder im Barnim. Außerhalb Berlins greife ich auf die Daten des jeweils zuständigen Gutachterausschusses in Brandenburg zurück, denn Liegenschaftszinssätze und Modellannahmen unterscheiden sich von denen in Berlin. Für Käufer, die Objekte in Stadt und Umland vergleichen, ist das ein wichtiger Punkt, weil gleiche Mieten dort zu spürbar unterschiedlichen Ertragswerten führen können.