Sachwertverfahren — wie der Wert eines Hauses aus Boden und Gebäude entsteht

Das Sachwertverfahren ist eines der drei Wertermittlungsverfahren der ImmoWertV 2021, geregelt in den §§ 35–39. Es setzt den Wert einer Immobilie aus dem Bodenwert, dem alterswertgeminderten Wert der Gebäude und dem Wert der Außenanlagen zusammen. Dieser vorläufige Sachwert wird anschließend mit einem Sachwertfaktor an den Markt angepasst. Zum Schluss werden Besonderheiten wie Baumängel oder ein Wohnrecht berücksichtigt. Das Verfahren ist typisch für selbst genutzte Einfamilienhäuser.

Die Rechenschritte sind nachvollziehbar, die Ansätze aber anspruchsvoll. Sie brauchen den passenden Bodenrichtwert, die Bruttogrundfläche, eine sachgerechte Einstufung in die Standardstufen der NHK 2010, den aktuellen Baupreisindex, eine begründete Restnutzungsdauer und den modellkonformen Sachwertfaktor aus dem Immobilienmarktbericht. Schon kleine Abweichungen bei Standard oder Restnutzungsdauer verändern das Ergebnis spürbar. Für eine erste Orientierung ohne Ortstermin gibt es meine Wertindikation, für belastbare Zahlen die Kurzbewertung oder ein Verkehrswertgutachten.

Normalherstellungskosten sind durchschnittliche Baukosten je Quadratmeter Bruttogrundfläche für bestimmte Gebäudearten und Ausstattungsstandards. Die ImmoWertV 2021 verwendet die NHK 2010, also Werte auf dem Preisstand des Jahres 2010, einschließlich Baunebenkosten und Umsatzsteuer. Damit sie zum Wertermittlungsstichtag passen, werden sie mit dem Baupreisindex fortgeschrieben. Es geht dabei nicht um die tatsächlichen Baukosten Ihres Hauses, sondern um die typischen Kosten eines vergleichbaren Neubaus.

Aus drei Gründen. Erstens zählen nicht die historischen, sondern die heutigen Herstellungskosten eines gleichwertigen Gebäudes. Zweitens wird davon die Alterswertminderung abgezogen, weil ein bestehendes Haus bereits einen Teil seiner Nutzungsdauer verbraucht hat. Drittens passt der Sachwertfaktor das Ergebnis an das an, was Käufer tatsächlich zahlen. Wer sein Haus teuer gebaut hat, erhält deshalb nicht automatisch einen entsprechend hohen Sachwert, etwa bei sehr individueller Ausstattung.

Der Sachwertfaktor gibt das Verhältnis zwischen tatsächlich gezahlten Kaufpreisen und rechnerischen Sachwerten an. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin leitet ihn aus Verkäufen ab und veröffentlicht ihn im Immobilienmarktbericht, unterschieden nach Gebäudeart und Wertniveau. Ein Faktor über 1 bedeutet, dass der Markt mehr zahlt als der rechnerische Sachwert, ein Faktor unter 1 das Gegenteil. Ohne diese Anpassung bliebe das Sachwertverfahren eine reine Kostenrechnung.

Ja. Das kommt vor, wenn Käufer für ein Haus weniger zahlen, als Boden und Gebäude rechnerisch wert wären. Die Ursachen können in der Lage, im Wertniveau oder in der Gebäudeart liegen. Ein Faktor unter 1 bedeutet nicht, dass etwas mit Ihrem Haus nicht stimmt, sondern beschreibt das Verhalten des Marktes für eine Gruppe vergleichbarer Objekte. Welcher Faktor für Ihr Haus gilt, ermittle ich aus dem aktuellen Immobilienmarktbericht zum Stichtag.

Ausgangspunkt ist die Gesamtnutzungsdauer im Modell, für Ein- und Zweifamilienhäuser 80 Jahre, abzüglich des Gebäudealters. Nach § 4 ImmoWertV verlängern durchgeführte Modernisierungen die Restnutzungsdauer. Ich erfasse deshalb beim Ortstermin, welche Bauteile wann erneuert wurden — Dach, Fenster, Heizung, Leitungen, Bäder, Dämmung — und leite daraus eine modifizierte Restnutzungsdauer ab. Diese begründe ich im Gutachten, weil sie das Ergebnis erheblich beeinflusst.

Häufig ja, und zwar auf zwei Wegen. Modernisierungen können die Standardstufe verbessern und damit die Herstellungskosten erhöhen. Außerdem verlängern sie die Restnutzungsdauer, sodass die Alterswertminderung geringer ausfällt. Wie stark sich eine Maßnahme auswirkt, hängt davon ab, ob der Markt sie honoriert. Eine teure Einbauküche oder ein individueller Wellnessbereich erhöhen den Sachwert meist weniger, als sie gekostet haben. Nachweise über Art und Zeitpunkt der Arbeiten helfen mir bei der Einschätzung.

Nebengebäude wie eine Garage oder ein massiver Schuppen werden in der Regel als eigene bauliche Anlagen mit Herstellungskosten und Alterswertminderung erfasst oder pauschal angesetzt, je nachdem, wie das Modell des Gutachterausschusses dies vorsieht. Wege, Zäune, Terrassen und Hausanschlüsse fallen unter die Außenanlagen, die meist pauschal berücksichtigt werden. Besonders aufwendige Anlagen bewerte ich einzeln, wenn sie über das Übliche hinausgehen. Das erläutere ich im Gutachten.

Ein Wohnrecht oder Nießbrauch wird nicht im Sachwertverfahren selbst eingerechnet, sondern danach als objektspezifisches Grundstücksmerkmal berücksichtigt. Ich berechne, welchen Nachteil der Eigentümer hat, weil er das Haus für die Dauer des Rechts nicht selbst nutzen oder vermieten kann. Dabei spielen das Alter der berechtigten Person und der Umfang des Rechts eine Rolle. Solche Fälle gehören zu meinem Schwerpunkt und werden nach Aufwand angeboten.

Bei vermieteten Häusern orientieren sich Käufer vor allem am erzielbaren Ertrag. Deshalb ist dort das Ertragswertverfahren maßgeblich, und das Sachwertverfahren dient allenfalls zur Plausibilisierung. Bei einem vermieteten Einfamilienhaus kann es trotzdem sinnvoll sein, beide Verfahren zu rechnen, weil ein späterer Käufer es auch selbst nutzen könnte. Welches Verfahren führend ist, entscheide ich nach dem Objekt und begründe es im Gutachten.