Vergleichswertverfahren — wie aus echten Kaufpreisen ein Verkehrswert wird

Das Vergleichswertverfahren ist eines der drei Wertermittlungsverfahren der ImmoWertV 2021. Es ermittelt den Wert einer Immobilie aus Kaufpreisen, die für vergleichbare Objekte tatsächlich gezahlt wurden. Unterschiede zwischen den Vergleichsobjekten und dem Bewertungsobjekt — etwa beim Verkaufszeitpunkt, der Geschosslage oder der Größe — werden über Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten oder begründete Zu- und Abschläge ausgeglichen. Das Verfahren gilt als besonders marktnah, weil es direkt auf realen Transaktionen beruht.

Die ImmoWertV spricht von einer ausreichenden Zahl geeigneter Kaufpreise, nennt aber keine feste Mindestzahl. Entscheidend ist, dass die Vergleichsfälle gut passen und ihre Streuung nachvollziehbar ist. Wenige sehr ähnliche Verkäufe im selben Haus oder Kiez können aussagekräftiger sein als viele entfernt ähnliche. Reichen die direkten Vergleichsfälle nicht aus, greife ich auf Vergleichsfaktoren des Gutachterausschusses zurück oder stütze die Bewertung stärker auf ein anderes Verfahren.

Aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin. Dort werden alle notariell beurkundeten Kaufverträge erfasst und ausgewertet. Als Sachverständiger kann ich eine Auskunft mit anonymisierten Vergleichsfällen anfordern, die nach Lage, Baujahr, Größe und Verkaufszeitraum zu Ihrem Objekt passen. Ergänzend nutze ich den Berliner Immobilienmarktbericht und für Grundstücke die Bodenrichtwerte aus BORIS Berlin. Angebotspreise aus Internetportalen setze ich nicht als Vergleichspreise an.

Weil es Angebotspreise sind. Sie zeigen, was ein Verkäufer verlangt, nicht, wofür die Wohnung am Ende verkauft wurde. Zwischen beiden liegen je nach Marktlage spürbare Unterschiede, und manche Angebote bleiben lange unverkauft oder verschwinden ohne Abschluss. Die ImmoWertV verlangt Kaufpreise, also tatsächliche Abschlüsse. Für einen Überblick über die Stimmung am Markt können Portale nützlich sein, für einen Vergleichswert im Gutachten sind sie keine tragfähige Grundlage.

Ein Vergleichsfaktor ist ein vom Gutachterausschuss aus vielen Kaufpreisen abgeleiteter Wert je Bezugseinheit, meist je Quadratmeter Wohnfläche. Er gilt für ein definiertes Normobjekt mit bestimmten Merkmalen wie Baujahr, Lage und Größe. Weicht Ihre Wohnung davon ab, passe ich den Faktor über Umrechnungskoeffizienten an. Dabei muss ich modellkonform nach § 10 ImmoWertV arbeiten, also dieselben Definitionen verwenden, die der Gutachterausschuss bei der Ableitung zugrunde gelegt hat.

In zwei Stufen. Übliche Unterschiede in Ausstattung oder Lage im Haus gleiche ich bereits bei der Anpassung der Vergleichspreise aus. Besonderheiten, die über das Übliche hinausgehen, berücksichtige ich danach als objektspezifische Grundstücksmerkmale nach § 8 ImmoWertV. Dazu gehören ein erheblicher Instandhaltungsrückstau, Bauschäden oder eine gerade abgeschlossene hochwertige Sanierung. Voraussetzung ist, dass ich die Wohnung beim Ortstermin selbst gesehen habe. Fotos oder Rechnungen zu Sanierungen helfen mir, den Zustand richtig einzuordnen.

Das hängt davon ab, wie viele ähnliche Reihenhäuser in Ihrer Umgebung verkauft wurden. In größeren Siedlungen mit gleichartigen Häusern ist das Vergleichswertverfahren gut anwendbar. Gibt es nur wenige passende Verkäufe, arbeite ich vorrangig mit dem Sachwertverfahren und ziehe die vorhandenen Vergleichsdaten zur Plausibilisierung heran. Welches Verfahren führend ist, begründe ich im Gutachten, damit Sie nachvollziehen können, warum ich mich so entschieden habe.

Ja, das Vergleichswertverfahren kann auch für vermietete Eigentumswohnungen angewendet werden. Allerdings ist dann zu prüfen, ob die bestehende Miete den Wert beeinflusst, etwa weil sie deutlich unter der ortsüblichen Miete liegt. Die Vergleichsfälle sollten nach Möglichkeit ebenfalls vermietet verkauft worden sein. Zusätzlich rechne ich bei vermieteten Wohnungen meist den Ertragswert, um das Ergebnis aus einer zweiten Richtung abzusichern. So sehen Sie, ob beide Wege zu einem stimmigen Ergebnis führen.

Die Kaufpreissammlung wird laufend fortgeführt. Da Vergleichsverkäufe aber zwangsläufig vor dem Wertermittlungsstichtag liegen, rechne ich sie über Indexreihen auf den Stichtag um. Bei einer rückwirkenden Bewertung, etwa zum Todestag im Erbfall, wähle ich Vergleichsfälle aus dem Zeitraum um diesen Stichtag. Je weiter ein Verkauf zurückliegt, desto vorsichtiger gewichte ich ihn, weil die zeitliche Anpassung dann einen größeren Einfluss auf das Ergebnis hat.

Dann wechsle ich das führende Verfahren. Für eigengenutzte Einfamilienhäuser und Einzelstücke eignet sich das Sachwertverfahren, für vermietete Objekte das Ertragswertverfahren. Vorhandene Vergleichsdaten nutze ich trotzdem, um das Ergebnis auf Plausibilität zu prüfen. Die ImmoWertV lässt ausdrücklich zu, das Verfahren nach der Art des Objekts und der verfügbaren Daten zu wählen. Diese Wahl begründe ich im Gutachten nachvollziehbar. So bleibt das Ergebnis auch für Dritte überprüfbar.

Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer bewertet das Finanzamt Wohnungen häufig selbst im Vergleichswertverfahren nach dem Bewertungsgesetz. Liegt der tatsächliche Wert darunter, können Sie nach § 198 BewG einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen. Dafür eignet sich ein Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV. Ob das Finanzamt ein Gutachten im Einzelfall anerkennt, entscheidet das Finanzamt. Die steuerlichen Folgen sollten Sie mit Ihrer Steuerberatung besprechen. Ich liefere dafür die fachliche Grundlage.

Das lässt sich nicht allgemein sagen, denn beide Verfahren beantworten dieselbe Frage auf unterschiedlichen Wegen. Bei einer Altbauwohnung in einem Kiez mit vielen Verkäufen bildet der Vergleichswert den Markt meist am unmittelbarsten ab. Bei einem freistehenden Haus mit individuellem Zuschnitt fehlen dagegen oft passende Vergleichsfälle, dann ist der Sachwert die belastbarere Grundlage. Häufig rechne ich beide Verfahren und prüfe, ob sich die Ergebnisse gegenseitig stützen. Weichen sie deutlich voneinander ab, suche ich die Ursache und erläutere sie im Gutachten.