Immobilienbewertung bei Schenkung in Berlin — den richtigen Wert für Familie und Finanzamt

Immobilie verschenken

Warum sich vor einer Schenkung in Berlin ein Gutachten lohnt

Viele Eltern in Berlin übertragen ihre Immobilie schon zu Lebzeiten an die Kinder. Die Gründe sind nachvollziehbar: Die Freibeträge lassen sich alle zehn Jahre neu nutzen, die Familie ist abgesichert, und spätere Streitigkeiten unter Erben werden vermieden. Doch mit den stark gestiegenen Berliner Immobilienpreisen reichen die Freibeträge häufig nicht mehr aus.

Das Finanzamt ermittelt den Wert der geschenkten Immobilie nach dem Bewertungsgesetz — mit pauschalen Verfahren, die den Einzelfall oft nicht abbilden. Mängel, Sanierungsbedarf, ungünstige Grundrisse oder die Lage im Kiez werden kaum berücksichtigt. Liegt der tatsächliche Wert niedriger, lässt er sich nach § 198 BewG durch ein Verkehrswertgutachten nachweisen.

Behalten sich die Schenkenden ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch vor, mindert das den steuerpflichtigen Wert erheblich. Wie stark, hängt vom Jahreswert des Rechts und vom Alter der Berechtigten ab. Ich ermittle beides nachvollziehbar — den Verkehrswert der Immobilie und den Kapitalwert des vorbehaltenen Rechts.

Ein Gutachten vor der Schenkung hat einen weiteren Vorteil: Alle Beteiligten wissen, wovon sie sprechen. Das ist wichtig, wenn Geschwister ausgeglichen werden sollen, wenn später Pflichtteilsergänzungsansprüche geprüft werden oder wenn die Schenkung aus Gründen der Verarmung zurückgefordert werden muss. Die rechtliche und steuerliche Gestaltung übernehmen Notar und Steuerberatung — ich liefere den belastbaren Wert.

Persönlich

Wer Ihre Immobilie vor der Schenkung bewertet — und warum Klarheit der Familie hilft

Eine Schenkung ist eine Familienentscheidung. Oft sitzen Eltern und Kinder gemeinsam am Tisch, manchmal auch Geschwister, die ausgeglichen werden sollen. Ein Wert, den alle nachvollziehen können, nimmt viel Spannung aus diesen Gesprächen.

Ich bewerte die Immobilie und — wenn gewünscht — das vorbehaltene Wohnrecht oder den Nießbrauch. Mit diesen Zahlen können Notar und Steuerberatung die Übertragung gestalten.

• 01Für die ganze FamilieGleiche Informationen für Schenkende und Beschenkte.
• 02VorausschauendWert, Rechte und Freibeträge vor dem Notartermin im Blick.
• 03VerständlichJeder Rechenschritt erklärt — auch für das Finanzamt.

Verfahren nach ImmoWertV 2021

Wie der Wert einer geschenkten Immobilie ermittelt wird

Für die Schenkungsteuer zählt der Wert am Tag der Ausführung der Schenkung. Das Verfahren richtet sich nach der Objektart — Rechte wie Nießbrauch oder Wohnrecht werden gesondert bewertet.

Wertfaktoren

Was den Wert einer Immobilie bei Schenkung beeinflusst

Neben den klassischen Wertfaktoren spielen bei Schenkungen Rechte und Vereinbarungen eine große Rolle.

Wertfaktor	Wirkung auf den Verkehrswert	Was ich dazu prüfe
Lage und Bodenwert	Berliner Bodenrichtwerte bestimmen einen großen Teil des Gesamtwerts	Bodenrichtwert, Grundstücksgröße, Lage im Kiez
Zustand und Mängel	Pauschale Steuerwerte ignorieren Sanierungsbedarf fast vollständig	Dach, Heizung, Fenster, Feuchtigkeit, Kostenschätzung
Nießbrauch	Vorbehaltener Nießbrauch mindert den steuerpflichtigen Wert deutlich	Jahreswert, Alter der Berechtigten, Vervielfältiger
Wohnrecht	Lebenslanges Wohnrecht senkt Wert und Verwertbarkeit	Umfang des Rechts, genutzte Räume, ortsübliche Miete
Übernommene Belastungen	Übernimmt der Beschenkte Darlehen, liegt eine gemischte Schenkung vor	Restschuld, Grundschulden, Gegenleistungen
Vermietung	Mieterträge und Mietbindungen bestimmen den Ertragswert	Mietverträge, Mietspiegel, Leerstand
Familienheim	Schenkung des selbst genutzten Familienheims unter Ehegatten ist steuerfrei	Nutzung, Eigentumsverhältnisse, Ehe oder Lebenspartnerschaft
Rückforderungsrechte	Vertragliche Rückforderungsrechte beeinflussen die Gestaltung	Schenkungsvertrag, Vormerkung im Grundbuch

Checkliste

Checkliste: Unterlagen für die Bewertung bei Schenkung

Viele Unterlagen braucht auch der Notar. Einmal zusammengestellt, sparen Sie doppelte Wege.

↓Checkliste als PDF herunterladen

Kosten & Preise

Was kostet ein Gutachten bei Schenkung in Berlin?

Transparente Preisgestaltung. Vor Auftragserteilung schätze ich ein, wie weit der Finanzamtswert voraussichtlich abweicht — so sehen Sie, ob sich das Gutachten lohnt.

Leistung	Umfang	Preis zzgl. MwSt.	Geeignet für
Wertindikation	Einschätzung des Werts und des voraussichtlichen Finanzamtswerts	ab 490 €	Planung der Schenkung, Freibeträge prüfen
Kurzbewertung	Ortstermin, Unterlagenprüfung, schriftliches Kurzgutachten	ab 890 €	Abstimmung in der Familie, Vorbereitung Notartermin
Verkehrswertgutachten	Vollständiges Gutachten nach § 194 BauGB, als Nachweis nach § 198 BewG	ab 1.400 €	Schenkungsteuer, Finanzamt
Zusatzleistungen	Kapitalwert von Nießbrauch oder Wohnrecht, Varianten-Vergleich, rückwirkender Stichtag	nach Aufwand	Gestaltung mit Notar und Steuerberatung

Ablauf

So läuft die Bewertung bei Schenkung ab

Am besten vor dem Notartermin — damit die Schenkung auf realen Zahlen aufbaut.

Konstellationen

Typische Schenkungssituationen in Berlin

Jede Familie gestaltet die Übertragung anders. In diesen Situationen werde ich am häufigsten beauftragt.

Lage & Bezirke

Immobilienbewertung bei Schenkung in allen Berliner Bezirken

Wer vor 20 oder 30 Jahren in Berlin gekauft hat, besitzt heute oft ein Vielfaches des damaligen Werts. Gerade in Bezirken wie Pankow, Friedrichshain-Kreuzberg oder Steglitz-Zehlendorf übersteigen Einfamilienhäuser und größere Wohnungen die Freibeträge schnell.

Umso wichtiger ist ein Wert, der den tatsächlichen Zustand und die Lage genau abbildet. Pauschale Steuerwerte unterscheiden kaum zwischen einem sanierten Haus und einem mit Instandhaltungsstau.

Häufige Fehler

Häufige Fehler bei der Schenkung einer Immobilie

Diese Fehler führen zu unnötiger Steuer oder zu Streit in der Familie.

Aus der Praxis

Praxisfälle: Immobilienbewertung bei Schenkung in Berlin

Anonymisierte Beispiele, wie ein Gutachten die Schenkung erleichtert hat.

FAQ

Häufige Fragen zur Immobilienbewertung bei Schenkung in Berlin

Die wichtigsten Antworten für Schenkende und Beschenkte. Für die rechtliche und steuerliche Gestaltung empfehle ich Notar und Steuerberatung.

Wie hoch sind die Freibeträge bei der Schenkung einer Berliner Immobilie?

+

Ehe- und eingetragene Lebenspartner 500.000 €, Kinder 400.000 € je Elternteil, Enkel 200.000 € je Großelternteil. Eltern, Geschwister, Nichten, Neffen und andere Personen haben bei Schenkungen einen Freibetrag von 20.000 €.

Welcher Stichtag gilt für die Bewertung?

+

Der Tag, an dem die Schenkung ausgeführt ist. Bei Immobilien ist das in der Regel der Zeitpunkt, zu dem die Auflassung erklärt und die Eintragung ins Grundbuch bewilligt wurde.

Wie bewertet das Finanzamt eine geschenkte Berliner Immobilie?

+

Nach dem Bewertungsgesetz: Eigentumswohnungen meist im Vergleichswertverfahren, Häuser im Sachwertverfahren, vermietete Objekte im Ertragswertverfahren. Die Verfahren arbeiten mit Pauschalen, die den Einzelfall oft nicht treffen.

Kann ich einen niedrigeren Wert nachweisen?

+

Ja. Nach § 198 BewG können Sie einen niedrigeren gemeinen Wert durch ein Gutachten nachweisen. Es muss den anerkannten Regeln der Wertermittlung folgen.

Wie wirkt sich ein Nießbrauch auf die Schenkungsteuer aus?

+

Der Kapitalwert des Nießbrauchs wird vom Wert der Immobilie abgezogen. Er ergibt sich aus dem Jahreswert und einem Vervielfältiger, der vom Alter der Berechtigten abhängt.

Fällt bei einer Schenkung Grunderwerbsteuer an?

+

Reine Schenkungen sind von der Grunderwerbsteuer befreit. Bei gemischten Schenkungen, etwa mit Übernahme von Darlehen, kann für den entgeltlichen Teil Grunderwerbsteuer anfallen — in Berlin 6,0 %.

Kann ich eine Schenkung zurückfordern?

+

Gesetzlich bei Verarmung des Schenkers innerhalb von zehn Jahren (§ 528 BGB) oder bei grobem Undank. Darüber hinaus lassen sich im Vertrag Rückforderungsrechte vereinbaren und im Grundbuch absichern.

Was ist mit Pflichtteilsansprüchen anderer Kinder?

+

Schenkungen können Pflichtteilsergänzungsansprüche auslösen. Der Wert wird für jedes Jahr seit der Schenkung um ein Zehntel gemindert. Bei vorbehaltenem Nießbrauch beginnt die Frist nach der Rechtsprechung meist nicht zu laufen.

Ist die Schenkung des Familienheims an den Ehepartner steuerfrei?

+

Ja, die Übertragung des selbst genutzten Familienheims zwischen Ehe- oder Lebenspartnern ist schenkungsteuerfrei — unabhängig vom Wert. Für andere Immobilien gilt der Freibetrag von 500.000 €.

Wann sollte ich das Gutachten in Berlin beauftragen?

+

Idealerweise vor dem Notartermin. So können Notar und Steuerberatung die Schenkung auf Basis realer Werte gestalten. Ein Gutachten auf einen zurückliegenden Stichtag ist aber ebenfalls möglich.

Glossar

Glossar: Begriffe rund um die Schenkung von Immobilien

20 Fachbegriffe, die Ihnen bei Notar, Finanzamt und Gutachten begegnen – zum Aufklappen.

Auflassung +

Einigung von Schenker und Beschenktem über den Eigentumsübergang, notariell erklärt.

Bereicherung +

Wert, um den der Beschenkte durch die Schenkung reicher wird – Grundlage der Steuer.

Familienheim +

Selbst genutzte Wohnimmobilie, die zwischen Ehegatten steuerfrei übertragen werden kann.

Freibetrag +

Betrag, bis zu dem eine Schenkung steuerfrei bleibt – abhängig vom Verwandtschaftsgrad.

Gemischte Schenkung +

Übertragung gegen eine Gegenleistung, die unter dem Wert liegt – nur der unentgeltliche Teil ist Schenkung.

Grober Undank +

Schwere Verfehlung des Beschenkten, die zum Widerruf der Schenkung berechtigen kann (§ 530 BGB).

Jahreswert +

Jährlicher Nutzen eines Nießbrauchs oder Wohnrechts, meist abgeleitet aus der ortsüblichen Miete.

Kapitalwert +

Heutiger Gesamtwert eines wiederkehrenden Rechts, berechnet aus Jahreswert und Vervielfältiger.

Nießbrauch +

Recht, eine Immobilie zu nutzen und ihre Erträge, etwa Mieten, zu behalten.

Notarielle Beurkundung +

Pflichtform für Verträge über Grundstücke und Schenkungsversprechen.

Pflichtteilsergänzung +

Anspruch von Pflichtteilsberechtigten auf Berücksichtigung von Schenkungen der letzten zehn Jahre.

Rückforderungsrecht +

Vertraglich vereinbartes Recht des Schenkers, die Immobilie unter bestimmten Bedingungen zurückzuverlangen.

Rückauflassungsvormerkung +

Eintrag im Grundbuch, der einen Rückforderungsanspruch des Schenkers sichert.

Schenkungsteuer +

Steuer auf unentgeltliche Zuwendungen unter Lebenden, geregelt im Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz.

Steuerklasse +

Einteilung nach Verwandtschaftsgrad (I bis III), die Freibetrag und Steuersatz bestimmt.

Verarmung des Schenkers +

Kann der Schenker seinen Unterhalt nicht mehr bestreiten, kann er die Schenkung zurückfordern (§ 528 BGB).

Vervielfältiger +

Faktor aus der Sterbetafel, mit dem der Jahreswert eines lebenslangen Rechts multipliziert wird.

Vorweggenommene Erbfolge +

Übertragung von Vermögen zu Lebzeiten an spätere Erben.

Wohnrecht +

Recht, eine Wohnung oder Teile davon selbst zu bewohnen – nicht übertragbar und nicht vermietbar.

Zehn-Jahres-Frist +

Zeitraum, innerhalb dessen Schenkungen an dieselbe Person für die Freibeträge zusammengerechnet werden.

Anfrage

Schenkung geplant? Klären Sie den Wert, bevor der Notar beurkundet.

Schildern Sie mir kurz Immobilie und geplante Übertragung — Sie erhalten innerhalb eines Werktags ein Angebot und eine erste Einschätzung.

Sachverständigenbüro Berlin-Mitte

Friedrichstraße 171, 10117 Berlin — Termine nach Absprache vor Ort oder in unseren Räumen.

Telefon

+49 176 211 37 811

E-Mail

exklusiv@karstenloewenberg.de

Erreichbar

Mo–Fr 9 bis 18 Uhr · Wochenende nach Vereinbarung