Kurzbewertung Immobilie Berlin — der begründete Mittelweg mit Ortstermin

Die Kurzbewertung beginnt bei 890 € zzgl. aktuell gültiger MwSt. Der genaue Betrag hängt von Objektart, Größe und Besonderheiten ab — eine vermietete Wohnung mit mehreren Stellplätzen braucht mehr Arbeit als eine selbst genutzte Zweizimmerwohnung. Soll zusätzlich ein zweiter Stichtag bewertet werden, kommt ein Mehraufwand hinzu, den ich vorab nenne. Den Preis nenne ich Ihnen nach dem kostenfreien Klärungstelefonat schriftlich. Nachträge gibt es nicht ohne vorherige Absprache, auch wenn beim Ortstermin etwas Unerwartetes auftaucht.

Beide beruhen auf einem Ortstermin und der ImmoWertV 2021. Das Verkehrswertgutachten geht jedoch tiefer: Es wertet zusätzlich Bauakte und Altlastenkataster aus, analysiert den Standort ausführlicher und dokumentiert jeden Ansatz so vollständig, dass Finanzamt oder Gericht ihn prüfen können. Die Kurzbewertung konzentriert sich auf das, was Sie für eine eigene Entscheidung brauchen, und umfasst ca. 15–25 statt ca. 30–60 Seiten. Entsprechend beginnt sie bei 890 € statt bei 1.400 €.

Dafür ist sie nicht bestimmt. Wenn Sie nach einer Erbschaft oder Schenkung nachweisen möchten, dass der Wert niedriger ist als vom Finanzamt angesetzt, brauchen Sie ein vollständiges Verkehrswertgutachten. Auch für gerichtliche Verfahren empfehle ich die Kurzbewertung nicht. Wenn Sie unsicher sind, ob ein Finanzamt oder Gericht später beteiligt sein könnte, sprechen wir das im Klärungstelefonat durch. Im Zweifel ist es günstiger, gleich die passende Stufe zu wählen.

In den meisten Verkaufssituationen ja. Sie erhalten einen begründeten Wert, der auf einer Besichtigung beruht, und die wesentlichen Argumente dafür: Lage, Zustand, Ausstattung, Vergleichsdaten. Das hilft Ihnen, einen realistischen Angebotspreis festzulegen und in Verhandlungen sicher aufzutreten. Wichtig ist: Die Kurzbewertung ermittelt den Verkehrswert, nicht den Wunschpreis. Welche Vermarktungsstrategie Sie wählen, entscheiden Sie selbst oder mit Ihrem Makler. Die Kurzbewertung können Sie Kaufinteressenten auf Wunsch auch zeigen.

Banken ermitteln für eine Finanzierung in der Regel einen eigenen Beleihungswert nach ihren internen Vorgaben. Eine Kurzbewertung ersetzt diese Prüfung nicht. Sie gibt Ihnen aber eine unabhängige, schriftlich begründete Einschätzung, mit der Sie in das Gespräch gehen können — etwa wenn Sie eine Anschlussfinanzierung verhandeln oder die Bank einen Wert ansetzt, der Ihnen zu niedrig erscheint. Welche Unterlagen Ihre Bank konkret verlangt, klären Sie am besten vorab mit ihr.

Ich komme zum vereinbarten Termin und gehe mit Ihnen durch das Haus: alle Wohnräume, Bäder, Küche, Keller, Heizungsraum, Dachboden, soweit zugänglich, außerdem Garten, Garage und Nebengebäude. Ich notiere Bauweise, Ausstattung, Modernisierungen und sichtbare Mängel und fotografiere. Dabei frage ich nach dem, was man nicht sieht, etwa dem Alter der Leitungen. Am Ende sage ich Ihnen, welche Unterlagen ich noch brauche.

Ja. Bei vermieteten Objekten spielt neben dem Zustand auch die Miete eine Rolle. Je nach Objekt ziehe ich neben dem Vergleichswertverfahren das Ertragswertverfahren heran. Für den Ortstermin informieren Sie bitte die Mieter rechtzeitig. Legen Sie mir außerdem Mietvertrag und aktuelle Miethöhe vor. Ist ein Mehrfamilienhaus zu bewerten, prüfen wir im Klärungstelefonat, ob die Kurzbewertung ausreicht oder ob der Umfang ein Verkehrswertgutachten nahelegt.

Ja, das ist sinnvoll, bevor Sie sich festlegen. Weil ich die Immobilie besichtigen muss, brauchen Sie das Einverständnis des Verkäufers für den Ortstermin. Auch für die Prüfung der Grundbuchangaben ist seine Mitwirkung nötig, etwa durch Überlassen eines Grundbuchauszugs. Viele Verkäufer sind dazu bereit, weil eine neutrale Bewertung die Verhandlung versachlicht. Planen Sie die Zeit bis zur fertigen Kurzbewertung in Ihren Kaufzeitplan ein.

Eine feste Gültigkeitsdauer gibt es nicht. Die Kurzbewertung gilt für den Stichtag, auf den sie sich bezieht. Wie lange das Ergebnis aussagekräftig bleibt, hängt davon ab, wie sich der Berliner Markt und das Objekt selbst entwickeln. Nach einer Modernisierung, einem Schaden oder deutlichen Marktbewegungen sollte der Wert neu betrachtet werden. Wenn Sie unsicher sind, ob Ihre Bewertung noch trägt, rufen Sie mich an.

Ja. Ortstermin, Fotos und die geprüften Grundbuch- und Baulastangaben bilden dann die Grundlage. Ich ergänze Bauakte, Altlastenauskunft, eine ausführlichere Standortanalyse und die vollständige Dokumentation. Für den Ausbau erhalten Sie vorab ein schriftliches Angebot. Ob sich die Kosten der Kurzbewertung dabei berücksichtigen lassen, hängt vom Einzelfall ab — sprechen Sie mich darauf an, idealerweise schon bei der ersten Beauftragung. Liegt der neue Stichtag deutlich später, besichtige ich die Immobilie gegebenenfalls erneut.

Dann sprechen wir darüber. Ich erkläre Ihnen, welche Daten und Annahmen zu dem Ergebnis geführt haben. Haben Sie Informationen, die ich nicht kannte — eine Modernisierung, die nicht erwähnt wurde, ein Recht, das nicht bekannt war —, prüfe ich, ob sie den Wert verändern. Den Wert nach Wunsch anzupassen, gehört aber nicht zu meiner Arbeit. Gerade weil ich neutral bewerte, hat die Kurzbewertung in Gesprächen mit Käufern und Familie Gewicht.