ImmoWertV 2021: Die Regeln hinter jeder Immobilienbewertung in Berlin

Die Verordnung ist am 1. Januar 2022 in Kraft getreten. Seitdem ist sie die Grundlage für Verkehrswertermittlungen und für die Ableitung von Marktdaten durch die Gutachterausschüsse. Die Bezeichnung 2021 bezieht sich auf das Jahr, in dem sie erlassen wurde. Gutachten, die vor 2022 nach der alten Fassung erstellt wurden, bleiben gültig, geben aber den damaligen Rechtsstand wieder. Für neue Aufträge wende ich ausschließlich die ImmoWertV 2021 an.

Für die Gutachterausschüsse ist die Verordnung verbindlich. Freie Sachverständige sind nicht in derselben Weise an sie gebunden, sie ist aber der anerkannte fachliche Standard. Ein Gutachten, das von ihr abweicht, wird vor Gericht, beim Finanzamt oder in einer Erbauseinandersetzung schnell angreifbar. Ich arbeite deshalb in jedem Gutachten nach der ImmoWertV 2021 und begründe es, wenn ich im Einzelfall einen Spielraum nutze.

Marktdaten wie Liegenschaftszinssätze oder Sachwertfaktoren leitet der Gutachterausschuss nach einem bestimmten Modell ab, mit festgelegten Annahmen zu Nutzungsdauer, Kosten und Bodenwert. Nach § 10 ImmoWertV muss ich bei der Anwendung dieser Daten dieselben Annahmen verwenden. Sonst würde ich Größen kombinieren, die nicht zueinander passen, und der Wert wäre verzerrt. Für Sie ist das ein Qualitätsmerkmal: Ein gutes Gutachten nennt die Quelle der Daten und das zugrunde liegende Modell.

Die wesentlichen Inhalte der Sachwertrichtlinie, der Vergleichswertrichtlinie, der Ertragswertrichtlinie und der Bodenrichtwertrichtlinie sind in die ImmoWertV 2021 eingeflossen. Sie spielen deshalb für neue Bewertungen kaum noch eine eigenständige Rolle. Wichtig können sie bleiben, wenn ein älteres Gutachten nachvollzogen werden soll oder Marktdaten noch auf alten Modellen beruhen. An ihre Stelle als Auslegungshilfe sind die Anwendungshinweise ImmoWertA getreten. Wenn ich ein älteres Gutachten prüfe, achte ich deshalb darauf, nach welchem Regelwerk es erstellt wurde.

Die ImmoWertA sind Anwendungshinweise zur ImmoWertV 2021. Sie erläutern einzelne Vorschriften, geben Beispiele und empfehlen Vorgehensweisen. Rechtlich verbindlich wie die Verordnung selbst sind sie nicht, sie tragen aber zu einer einheitlichen Praxis bei. Ich nutze sie, wenn eine Vorschrift Auslegungsspielraum lässt, und dokumentiere dann im Gutachten, welchem Ansatz ich folge. So bleibt die Bewertung auch für Dritte nachvollziehbar, etwa für einen Miterben, eine Bank oder ein Gericht, das das Gutachten später prüft.

Die Restnutzungsdauer bestimmt im Sach- und im Ertragswertverfahren, wie stark das Gebäude in den Wert eingeht. Die ImmoWertV 2021 enthält ein Modell, das Modernisierungen mit Punkten bewertet und daraus eine angepasste Restnutzungsdauer ableitet. Ein 1930er-Jahre-Siedlungshaus in Zehlendorf mit neuem Dach, neuer Heizung und modernisierten Bädern kann deshalb deutlich länger nutzbar sein, als das Baujahr vermuten lässt. Belege über die Maßnahmen sind dafür sehr hilfreich.

§ 8 regelt, wie die allgemeinen Wertverhältnisse und besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale berücksichtigt werden. Die Verfahren liefern zunächst einen Wert, der für ein normales Objekt dieser Art gilt. Was davon abweicht, etwa ein Instandhaltungsrückstau, eine ungewöhnlich niedrige Miete, ein Wohnrecht oder eine Baulast, erfasse ich danach gesondert und beziffere es. Dadurch sehen Sie genau, welcher Umstand den Wert in welcher Höhe beeinflusst.

Wenn Sie beim Finanzamt einen niedrigeren gemeinen Wert als den steuerlich ermittelten Wert nachweisen wollen, sieht § 198 BewG ausdrücklich den Nachweis durch ein Gutachten vor. Dafür ist ein Verkehrswertgutachten gedacht, das sich an der ImmoWertV orientiert und nachvollziehbar begründet ist. Ob das Finanzamt es anerkennt, entscheidet die Behörde im Einzelfall. Eine Wertindikation ist für diesen Zweck nicht geeignet, weil sie nur der eigenen Orientierung dient.

Ja. Auch meine Kurzbewertung beruht auf einer Wertermittlung nach ImmoWertV 2021, mit Ortstermin, Prüfung der Grundbuchangaben und Baulasten. Sie ist kürzer dokumentiert als ein vollständiges Verkehrswertgutachten und umfasst etwa 15 bis 25 Seiten. Für Verkauf, Kauf oder eine Einigung in der Familie reicht das in der Regel aus. Für Gericht, Finanzamt oder eine streitige Erbauseinandersetzung empfehle ich das vollständige Verkehrswertgutachten.

Die Verordnung selbst verändert keine Marktpreise. Sie legt fest, wie Werte ermittelt werden. Durch neue Modellansätze, etwa bei der Gesamtnutzungsdauer, können einzelne Rechenschritte anders ausfallen als früher. Da auch die Gutachterausschüsse ihre Marktdaten an die neuen Modelle anpassen, gleichen sich diese Effekte weitgehend aus. Einen alten Gutachtenwert sollten Sie trotzdem nicht einfach fortschreiben, weil sich der Berliner Markt seitdem ebenfalls bewegt hat.

Die Kurzbewertung nach ImmoWertV 2021 beginnt bei 890 € zzgl. aktuell gültiger MwSt. Ein vollständiges Verkehrswertgutachten kostet ab 1.400 €. Komplexe Objekte wie Mehrfamilienhäuser oder Immobilien mit Erbbaurecht, Wohnrecht oder Nießbrauch kalkuliere ich nach Aufwand. In jedem Fall erhalten Sie vor der Beauftragung ein schriftliches Angebot. Das erste Gespräch ist kostenfrei, und Nachträge gibt es nur nach vorheriger Absprache mit Ihnen.